Офісний ринок Києва третій рік лишається ринком орендаря: вакантність тримається в діапазоні 18-21%, а запитувані ставки в класі B опускаються до $8 за квадратний метр на місяць. У такій ситуації питання «орендувати чи купувати» звучить інакше, ніж у 2019-му — орендар має простір для торгу, якого раніше не було, а покупець отримує актив, ціна володіння яким складається зовсім не лише з ціни угоди. Нижче — не порада, що краще, а перелік позицій, які варто порахувати до того, як рішення прийняте.
Ринок, у якому доводиться торгуватися
За останнім зведеним оглядом ринку офісної нерухомості (травень 2026, дані Experts Club із посиланням на CBRE Ukraine та InVenture; новіших зведених публікацій відтоді не з’являлося) картина по Києву така: пропозиція близько 2,1 млн кв. м, вакантність 18,5%, валовий попит близько 160 тис. кв. м на рік. Запитувані ставки в класі A — $16-27 за кв. м на місяць, у класі B — $8-18. Приміщення класу A без ремонту здаються ближче до $14-18, з ремонтом — $19-25. У Львові вакантність вища, близько 25%, ставки $7-15.
Практичний висновок із цих цифр один: різниця між нижньою і верхньою межею в межах одного класу — двократна. Вона визначається не адресою як такою, а тим, чи є в будівлі укриття, генератор, автономний інтернет і наскільки швидко в приміщення можна заїхати. Об’єкти, які це забезпечують, тримають ставку навіть за високої вакантності по ринку — тобто «ринок орендаря» не означає, що дешево коштуватиме саме те, що вам потрібно.
Що входить у вартість володіння, крім ціни об’єкта
Найчастіша помилка в розрахунку — порівнювати місячну оренду з місячним платежем за кредитом і на цьому зупинятися. Власність тягне за собою постійні витрати, яких в орендаря немає взагалі.
Податок на нерухоме майно. Ставку встановлює місцева рада, але стеля задана Податковим кодексом: не більше 1,5% мінімальної заробітної плати, встановленої законом на 1 січня звітного року, за кожен квадратний метр (пп. 266.5.1 ПКУ). Мінімалка на 1 січня 2026 року — 8 647 грн, отже максимум за 2026 звітний рік становить 129,71 грн за кв. м. Тут легко натрапити на розбіжність у публікаціях: цифра 120 грн за кв. м, яка теж трапляється, стосується розрахунку від мінімалки 2025 року (8 000 грн) — за нею фізособи у 2026-му сплачують податок за попередній рік. Юридичні особи рахують інакше: самостійно обчислюють суму станом на 1 січня звітного року і до 20 лютого подають декларацію з розбивкою річної суми рівними поквартальними частками (пп. 266.7.5 ПКУ). Для щойно придбаного об’єкта декларація подається протягом 30 календарних днів з дня виникнення права власності.
Ще одна деталь, яку варто закласти в модель: пільгового метражу для юридичних осіб немає. Фізична особа має неоподатковувану площу, компанія платить за всю площу об’єкта від першого квадратного метра. На приміщенні в 300 кв. м за максимальної ставки це близько 39 тис. грн на рік — сума не критична, але вона повторюється щороку і зростає разом з мінімалкою.
Ціна грошей: чому облікова ставка вирішує більше, ніж ціна метра
Облікова ставка НБУ — 15,5% (з 31 липня 2026 року). Комерційне кредитування під заставу нежитлової нерухомості будується поверх неї, тож за поточної вартості грошей купівля у кредит на ринкових умовах рідко б’ється з орендною ставкою в горизонті кількох років. Це головна причина, чому арифметика 2026 року відрізняється від довоєнної: тоді дешеві гроші робили купівлю очевидно вигіднішою на довгому горизонті.
Виняток, який варто перевірити до того, як відмовлятися від ідеї купівлі — державна програма «Доступні кредити 5-7-9%». Придбання нежитлової нерухомості та земельних ділянок, а також будівництво, реконструкція й ремонт у нежитлових приміщеннях входять до переліку цілей, на які кредит за програмою видається. Компенсація частини відсотків із бюджету змінює розрахунок радикально — але умови, ліміти й перелік банків-учасників варто звіряти безпосередньо в банку на дату звернення, бо параметри програми переглядалися неодноразово.
Ризик, якого не було в довоєнних моделях
Орендар, чиє приміщення пошкоджене, втрачає ремонт і час на переїзд. Власник втрачає актив. Це асиметрія, яку неможливо порахувати в гривнях наперед, але з 2026 року її принаймні є чим частково закрити.
З 1 січня 2026 року працює механізм страхування майна від воєнних ризиків, який адмініструє Експортно-кредитне агентство. Він побудований з двох частин: пряма компенсація збитків для підприємств у прифронтових регіонах і часткова компенсація страхового платежу для бізнесу на решті території. Пряма компенсація поширюється на Дніпропетровську, Донецьку, Запорізьку, Миколаївську, Одеську, Полтавську, Сумську, Харківську, Херсонську й Чернігівську області, крім окупованих територій. Покривається не лише нерухомість, а й виробниче обладнання. Ліміти рахуються на кожну юридичну особу окремо: з 18 березня 2026 року уряд утричі підняв їх — до 30 млн грн компенсації за майно або до 3 млн грн компенсації страхової премії (до того діяли 10 млн і 1 млн грн).
Для розрахунку «оренда чи купівля» це означає конкретну річ: вартість страхування власного об’єкта треба закладати в модель володіння, а не виносити за дужки — і водночас частину цієї вартості держава готова компенсувати, що трохи вирівнює баланс на користь купівлі порівняно з 2023-2024 роками.
Що з чим порівнювати
| Критерій | Оренда | Купівля |
|---|---|---|
| Вхідні витрати | Депозит і ремонт під себе | Повна вартість або перший внесок плюс оформлення |
| Щорічні податки | Немає — податок платить власник | До 129,71 грн за кв. м на рік, без пільгового метражу |
| Звітність | Немає окремої | Декларація до 20 лютого; 30 днів на новий об’єкт |
| Вартість грошей | Не залежить від ставки НБУ напряму | Прив’язана до кредитної ставки, якщо не власні кошти |
| Воєнний ризик | Втрата ремонту й час на переїзд | Втрата активу; страхування з компенсацією від ЕКА |
| Гнучкість | Вихід за умовами договору, зміна локації | Вихід лише через продаж на неліквідному ринку |
Коли яке рішення має сенс
Оренда виправдана, коли бізнес росте або може змінити конфігурацію протягом двох-трьох років, коли приміщення не є частиною виробничого процесу і коли команда розподілена — тоді потрібна площа взагалі погано прогнозується. Висока вакантність тут працює на вас: є з чого обирати й на чому торгуватися, а перехід у формат хабів і коворкінгів уже змінив те, як бізнес планує площі — цю зміну ми розбирали в матеріалі про те, чому компанії повертаються з віддаленки в автономні робочі хаби.
Якщо орендодавцем буде не компанія, а фізична особа, закладіть у розрахунок і податкові обов’язки самого орендаря: хто утримує ПДФО та військовий збір і як це оформити, ми розібрали в матеріалі про податки при оренді приміщення у фізособи.
Купівля має сенс, коли приміщення технологічно прив’язане до бізнесу (виробництво, склад під конкретну логістику, обладнання, яке не переносять), коли є власні кошти без залучення дорогого кредиту, і коли горизонт планування перевищує десять років. Складський сегмент тут поводиться інакше за офісний — попит на логістичні площі тримається краще, про що йшлося в матеріалі про те, чому логістичні хаби витісняють офісні центри.
Логіка тут та сама, що й у виборі схеми фінансування транспорту: рішення визначається не тим, який варіант «вигідніший» абстрактно, а тим, чи потрібен вам актив у власності — ми розбирали це на прикладі того, що рахувати при виборі між лізингом, кредитом і орендою авто. Питання «орендувати чи купувати» майже ніколи не має універсальної відповіді; воно має відповідь для конкретного горизонту планування й конкретної вартості грошей. За обліковою ставкою 15,5% цей горизонт для більшості малого бізнесу поки що коротший, ніж той, на якому купівля починає окупатися.