Оновлено 28.10.2026. Закон №5025-IX від 15 жовтня 2026 року змінив підпункт 170.1.4 ПКУ: доходи фізосіб від оренди житлової й нежитлової нерухомості, які оподатковує податковий агент (тобто орендар), тепер обкладаються за ставкою пункту 167.2 статті 167 ПКУ, а це 5% бази оподаткування, замість 18%. Військовий збір 5% закон не змінював. Розрахунки нижче вже за новою ставкою. Частина публікацій називає початком дії січень 2027 року, але в прикінцевих положеннях закону для цієї норми окремої дати немає: вона діє з наступного дня після опублікування, тобто з 23 жовтня 2026 року. Як діяти з орендою, нарахованою до цієї дати, звіряйте з роз’ясненнями ДПС.
Договір оренди на 20 000 грн на місяць із власником-громадянином приносить бізнесу не лише рахунок за приміщення, а й обов’язок утримати з цієї суми 10% податків (до 23 жовтня 2026 року було 23%). Орендар, який платить фізичній особі за приміщення, за Податковим кодексом стає її податковим агентом: утримує ПДФО 5% і військовий збір 5% та звітує за неї. Якщо ж орендодавець зареєстрований як ФОП на єдиному податку, ці обов’язки зникають, але з’являються інші умови, які варто перевірити до підписання договору.
Хто платить податок, коли власник — звичайна фізособа
Правило закріплене в підпункті 170.1.2 ПКУ: якщо нерухомість здає фізична особа, а орендує компанія чи ФОП, податковим агентом є орендар. Він нараховує дохід, утримує з нього ПДФО 5% і військовий збір 5% і перераховує їх до бюджету. На руки орендодавець отримує суму за вирахуванням обох податків.
На прикладі договору на 20 000 грн: 1 000 грн ПДФО (5%) і 1 000 грн військового збору (5%) йдуть до бюджету, власник приміщення отримує 18 000 грн. За старою ставкою ПДФО 18% це було б 3 600 грн податку й 15 400 грн на руки. Якщо сторони домовлялися саме про 20 000 грн «на руки», цю суму треба збільшити в договорі до податків, інакше утримання податків урізає очікувану орендодавцем виплату. Єдиний соціальний внесок на орендну плату не нараховується: оренда не є виконанням робіт чи наданням послуг за цивільно-правовим договором.
Податки перераховують одночасно з виплатою орендної плати. Якщо оренду нараховано, але не виплачено, ПДФО і військовий збір потрібно сплатити не пізніше 30 числа місяця, наступного за місяцем нарахування. Сплачують їх за місцем податкового обліку самого орендаря, а не за адресою приміщення: для юрособи це прямо випливає з пункту 168.4 ПКУ.
Мінімальна орендна плата: коли податок рахують не від суми в договорі
Податкова база за підпунктом 170.1.2 ПКУ — це сума з договору, але не менша за мінімальну суму орендного платежу. Мінімум розраховують за Методикою, затвердженою постановою Кабміну №1253 від 29 грудня 2010 року, на основі мінімальної вартості місячної оренди квадратного метра, яку встановлює місцева рада для конкретної території.
Практичний наслідок простий: занижена орендна плата в договорі не зменшує податок, якщо в громаді діє затверджений мінімум. Якщо ж орган місцевого самоврядування не встановив і не оприлюднив мінімальну вартість до початку року, базою залишається сума з договору. Тому перед підписанням варто перевірити рішення своєї міської чи селищної ради.
Як звітувати: 4ДФ і ознака доходу 196
Виплачену оренду орендар показує в додатку 4ДФ до Податкового розрахунку, який подається щокварталу. Для доходу від надання нерухомого майна в оренду чи суборенду використовують ознаку доходу 196. На ній часто помиляються: ознака 106 стосується оренди земельної частки (паю), а 195 — сільськогосподарських земельних ділянок.
Нарахування і виплату відображають у тих місяцях, коли вони фактично відбулися. Якщо оренду за серпень нараховано в серпні, а виплачено у вересні, ці події потраплять у різні місяці звіту.
Що змінюється, якщо орендодавець — ФОП на єдиному податку
Коли приміщення здає фізична особа-підприємець, орендар податковим агентом не є: ФОП сам сплачує єдиний податок зі свого доходу. Але для цього угода має бути саме з ФОП, а не з громадянином, який випадково має підприємницький статус. Орендарю варто перевірити три речі: договір укладено з ФОП як суб’єктом господарювання, у виписці з ЄДР є КВЕД 68.20 «Надання в оренду й експлуатацію власного чи орендованого нерухомого майна», а оплата йде на рахунок ФОП, а не на особисту картку.
Друга перевірка — група єдиного податку орендодавця. Перша група здавати нерухомість в оренду не може взагалі. Друга група, згідно з підпунктом 2 пункту 291.4 ПКУ, може надавати послуги лише населенню та платникам єдиного податку, тож компанія чи ФОП на загальній системі оподаткування орендувати в неї не може. Орендодавець, який так порушує умови своєї групи, ризикує примусовим переходом на загальну систему. Третя група працює з будь-якими орендарями.
Є ще обмеження площі: за підпунктом 291.5.3 ПКУ платником єдиного податку не може бути ФОП, який здає в оренду понад 400 кв. м житлових або понад 900 кв. м нежитлових приміщень сумарно.
| Орендодавець | Хто сплачує податок | Обов’язки орендаря | На що звернути увагу |
|---|---|---|---|
| Фізособа-громадянин | Орендар утримує ПДФО 5% і ВЗ 5% | Сплата при виплаті, 4ДФ з ознакою 196 | Мінімальна орендна плата за рішенням місцевої ради |
| ФОП 2 групи | Сам ФОП, єдиний податок | Не утримує податки | Може здавати лише населенню та єдинникам |
| ФОП 3 групи | Сам ФОП, єдиний податок | Не утримує податки | КВЕД 68.20, оплата на рахунок ФОП |
Чи зменшує оренда податки самого орендаря
Залежить від системи оподаткування орендаря. Компанія на загальній системі враховує орендну плату у витратах за даними бухгалтерського обліку, тож вона зменшує фінансовий результат і податок на прибуток. ФОП на загальній системі може включити оренду до документально підтверджених витрат. А для ФОП першої–третьої груп оренда податку не зменшує: єдиний податок рахують від доходу або встановленою ставкою, без урахування витрат.
Тому вибір між орендою та купівлею приміщення для єдинника виглядає інакше, ніж для компанії з податком на прибуток. Детальний розрахунок повної вартості обох варіантів ми розбирали в матеріалі про те, як порівняти оренду і купівлю комерційної нерухомості.
Скільки коштує помилка
Якщо орендар не утримав або не сплатив ПДФО з оренди, за пунктом 127.1 ПКУ йому загрожує штраф 10% від суми податку. Якщо податкова доведе, що це зроблено умисно, штраф зростає до 25%, при повторному порушенні протягом 1 095 днів — до 50%, а далі до 75% суми. До штрафу додаються сам недоплачений податок і пеня.
Найчастіше ця ситуація виникає не через умисел, а через неправильно оформлену угоду: власник має статус ФОП, але договір підписано з ним як із громадянином або оплата йде на особисту картку. Для ФОП третьої групи, який планує рости, варто врахувати й майбутні зміни: про те, хто з єдинників може підпасти під обов’язкову реєстрацію платником ПДВ з 2027 року за пропозицією Мінфіну, ми писали окремо.
Що перевірити перед підписанням договору оренди
Спершу з’ясуйте статус орендодавця за виписками з ЄДР і Реєстру платників єдиного податку: громадянин він чи ФОП, яка група, чи є КВЕД 68.20. Далі домовтеся, яка сума в договорі — до чи після податків, і перевірте, чи встановлена у вашій громаді мінімальна вартість оренди. Якщо орендодавець — громадянин, закладіть утримання податків у платіжний процес з першого місяця, а не з першої перевірки.